Skylandas (Vašingtonas, D.C.) – pietryčių rajonas ir plėtros projektai

Skylandas — Anakostijos pietryčių Vašingtono plėtros projektas: mišrios paskirties centras, 320 000 ft² mažmena, 420–470 būstų, 260 mln. USD investicijos ir teisminiai ginčai.

Skylandas yra rajonas pietryčių Vašingtone, D.C. Jis ribojasi su Good Hope Road šiaurės rytuose, Alabama Avenue pietryčiuose ir Fort Stanton parku pietuose bei vakaruose ir yra Anakostijos (Anacostia) rajono dalis. Skylandas tradiciškai buvo komercinė zona aplink nedidelį prekybos centrą ir kelių arterijų sankirtą, kur gyventojams teikiamos kasdienės paslaugos ir parduotuvės.

Plėtros idėja ir pagrindiniai pasiūlymai

Apygardos valdžia siekė pertvarkyti apie 18 akrų (73 000 ^m2) ploto Skyland prekybos centro sklypą ties Alabama Avenue ir Naylor Road, SE į mišrios paskirties miesto centrą. Projektą inicijavo privačios įmonės Rappaport Cos. ir William S. Smith Cos., kurios rengė viziją, kuriai buvo numatyta:

• apie 320 000 kvadratinių pėdų (≈30 000 ^m2) mažmeninės prekybos patalpų, kuriuose – aukštos kokybės nacionalinės tinklinės parduotuvės ir vietiniai verslai bei restoranai;
• 420–470 būstų vienetų mišiniui (dalis skirtų savininkams, dalis – nuomai); projektą rengė architektų studija Torti Gallas & Partners;
• numatomos investicijos – apie 260 mln. JAV dolerių.

Projekte buvo tikimasi, kad apie 80 % būstų bus nuosavybės (įsigyjami gyventojų), o likusieji 20 % – išnuomojami.

Komerciniai interesai ir ginčai dėl parduotuvės

2011 m. gegužės 25 d. Kolumbijos apygardos meras Vincentas Grėjus (Vincent Gray) pareiškė, kad neleis leisti statyti dar keturių naujų parduotuvių apygardoje, jeigu jas statyti ketinanti kompanija "Wal‑Mart" tuo pačiu neatidarys parduotuvės Skylande. Tačiau Skyland rinkai buvo suteikta išskirtinė teisė maisto prekių prekybai į vieną iš tinklų – šioje srityje Safeway turėjo išskirtinę teisę, o tai galėjo tapti kliūtimi „Wal‑Mart“ atėjimui į Skylandą.

Finansavimas, procedūros ir teisiniai ginčai

2008 m. „Rappaport“ ir „Smith“ pateikė paraišką teritorijų planavimo komisijai dėl planuojamos vieneto plėtros (PUD – Planned Unit Development). Vašingtono taryba patvirtino mokesčių didinimo finansavimo (TIF – tax increment financing) paketą, kad būtų suteikta dalinė finansavimo priemonė naujai statybai. 2010 m. liepos mėn. rajono zonavimo komisija patvirtino naujų pastatų planą.

Tuo pačiu metu projekte kilo teisinių ginčų: dalis žemės savininkų nenorėjo parduoti savo sklypų privačioms plėtotojams Rappaport ir Smith. Apygarda svarstė naudoti priverstinį žemės paėmimą (angl. eminent domain), tai reiškia, kad valdžia gali įpareigoti parduoti žemę viešojo intereso pagrindu, tačiau toks žingsnis paprastai lemia teisinius procesus ir politinį pasipriešinimą.

Numatomas laikas ir faktinė būklė

Po zonavimo komisijos patvirtinimo buvo pranešta, kad statybos turėtų prasidėti 2012 m., o naujų pastatų atidarymas tikėtinas 2014 m. Tačiau projektai, kuriems būdingi dideli žemės ir finansiniai ginčai bei teisminiai procesai, dažnai patiria vėlavimus arba kinta jų mastas, todėl galutinė įgyvendinimo data priklausė nuo teismų sprendimų, finansavimo patvirtinimo ir derybų su nuomininkais.

Teritorinis ir socialinis kontekstas

Skylandas yra Gerosios vilties (Good Hope) mikroregiono dalis. Rajono kaimynystės – Hillcrest į rytus ir Naylor Gardens į pietryčius nuo Good Hope. Plėtros projektai tokiose vietose paprastai kelia lūkesčius dėl paslaugų gerinimo ir ekonominės naudos, bet kartu kelia rūpesčių dėl galimo gyventojų išstūmimo (gentrifikacijos), kainų augimo bei ilgalaikio vietos savininkų teisių saugojimo.

Terminijos paaiškinimai (trumpai)

• PUD (Planned Unit Development) – speciali teritorijos planavimo procedūra, leidžianti įgyvendinti mišrios paskirties projektus su lankstesnėmis zonavimo sąlygomis;
• TIF (Tax Increment Financing) – finansavimo modelis, kai būsimų papildomų mokesčių pajamos naudojamos projektui finansuoti arba aptarnaujančiai infrastruktūrai apmokėti;
• Eminent domain – priverstinis žemės paėmimas ar priverstinis pardavimas viešojo intereso vardu, dažnai lydimas teismo ginčų dėl kompensacijos dydžio ir teisėtumo.

Skyland plėtros istorija yra pavyzdys, kaip miestų atnaujinimo projektai susiduria su kompleksinėmis teisės, finansų ir bendruomenės interesų dilemomis. Projekto įgyvendinimas reikalaus suderino politinių sprendimų, patikimo finansavimo ir sutarimo su vietos gyventojais bei žemės savininkais.

Klausimai ir atsakymai

K: Kokiame rajone yra Skylandas?

K: Koks yra planas atstatyti prekybos centrą "Skyland"?

K.: Kas yra architektai, rengiantys naujų pastatų planus?

K: Kiek kainuos naujų pastatų statyba?

K.: Ar šiame projekte bus gyvenamųjų namų?

K: Ar "Wal-Mart" gali atidaryti parduotuvę "Skyland"?

K.: Kada tikimasi pradėti šio projekto statybas?

Paieška pagal raidę